פרו ג'יפ בע"מ ואח' נ' לפידות ואח'

החלטה

הבקשה בפניי - בקשת רשות להתגונן.

ענין זה הועבר לטיפולי לאור פרישתה של כב' הרשמת ש. פומרנץ לגמלאות, ואולם מאחר ולא נשמעו בפניה ראיות, משויתרו הצדדים על חקירתם של מצהירים, ניתנת ההחלטה על בסיס כתבי הטענות.

המשיבים הגישו כנגד המבקשים כתב תביעה בסדר דין מקוצר על סך 85,515 ₪ בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין הצדדים ביום 11.11.07. על פי הסכם המכר, רכשו המשיבים מהמבקשים מבנה תעשיה ומסחר הנמצא באיזור התעשיה בנשר תל- חנן, תמורת סכום של 800,000 ₪.

לטענת המשיבים, שילמו למבקשים את מלוא התמורה בגין הנכס, כאשר 200,000 ₪ מתוכה הופקדו בנאמנות בידי ב"כ המבקשים עד להמצאת האישורים הדרושים להעברת הזכויות על שם הרוכשים בספרי המנהל ו/או בספרי רשם המקרקעין. אלא שלטענת המשיבים, עד מועד הגשת התביעה, ובחלוף 3 שנים ממועד חתימת ההסכם, טרם המציאו המבקשים אישור בגין העדר חובות למס שבח, ובכך הם מונעים את רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ומפרים את החוזה הפרה יסודית.

המשיבים מוסיפים וטוענים, כי המבקשים הגישו השגה על שומת מס השבח שנקבעה בגין מכירת הנכס, ואולם לעניין זה הוסכם בסעיף 6(א) להסכם המכר, כי במקרה כזה יהא על המוכרים להמציא התחייבות ו/או ערבות ו/או כל אמצעי אחר לשלטונות המס ובלבד שימציאו אישור מס שבח לטאבו לידי המשיבים בתוך 30 יום ממועד קבלת שומת מס השבח. המבקשים לא עשו כן, ובכך הפרו הפרה יסודית את חוזה המכר. לאור זאת טוענים המשיבים, כי בהתאם להוראת סעיף 7(א) לחוזה, הם זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם בהסכם, אשר נקבע מראש על סך 18,000$.

במסגרת בקשת הרשות להתגונן, טענו המבקשים כי במועד חתימת ההסכם, סברו שני באי כוח הצדדים כי הסכום של 200,000 ₪ יהוו פקדון שדיו להבטיח את תשלום מס השבח, דמי ההיוון ובעיקר חוב לעיריית נשר אשר תבעה מהם שלא כדין סכום של 95,688 ₪. (דרישת חוב זו בוטלה בפסק דינו של בית משפט השלום מיום 13.09.09 אשר פטר את המבקשים מתשלום סכום זה).

באשר למס השבח טענו המבקשים, כי מנהל מס שבח הוציא ביום 28.04.08 שומת מס שבח בלתי סבירה בגובה 286,000 ₪ שהיא מעל ומעבר לגובה הפקדון שקבעו הצדדים. הנתבעים שילמו על פי שומה עצמית שערכו סך של 88,526 ₪, והגישו השגה בגין השומה. מנהל מס שבח קיבל חלק קטן מנימוקי ההשגה וערך שומה לפיה מס השבח הינו 280,878 ₪. על החלטה זו הגישו המבקשים ערר. לאחר נסיונות רבים להגיע להסדר, ניתן ביום 15.04.10 פסק דין לפיו נתקבלו טיעוני המבקשים וועדת הערר הורתה למנהל מס שבח לחשב מחדש את השבח לאחר עיון מחדש ושמיעת עמדת ב"כ העוררים. חרף זאת, עד היום לא נערכה למבקשים שומה חדשה.

לטענת המבקשים, קביעת שומה כה מופרכת לא אפשרה להם אפילו להשתמש בפקדון לצורך קבלת אישור לטאבו כיוון שהשומה היתה גבוהה יותר והיתרה הנדרשת היום הינה 241,916 ₪ ללא קנסות. משכך, לטענתם אי המצאת האישור אינו מהווה כל הפרה של הסכם המכר לאור הנסיבות ובוודאי שלא הפרה יסודית ע"פ הוראות ההסכם עצמו, ומשכך אין המבקשים זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם.

לטענת המבקשים, פעלו כל העת בניקיון כפיים ובתום לב, כך שלגרסתם השומה המופרזת של מס שבח מקנה להם את הזכות להוסיף ולהלחם על צדקתם, כאשר למשיבים לא נגרם כל נזק היות ובידיהם יפוי כח בלתי חוזר המאפשר להם להגיש תוכניות בניה ואף למכור את הנכס לאחר ולרשום לטובתו הערת אזהרה. לחלופין טענו המבקשים, כי אף אם יקבע שמדובר בהפרה יסודית, הרי שהפיצוי המוסכם הינו גורף וחסר סבירות ביחס לנזק הצפוי מההפרה, אשר תתוקן מיד עם קבלת השומה המחייבת והסבירה.

ביום 14.06.11 הודיע ב"כ המשיבים כי הוא מוותר על חקירה נגדית של המצהיר, ולפיכך ניתן צו להגשת סיכומים.

את בקשת המבקשים ליתן להם רשות להתגונן יש לבחון לאור ההלכות שנקבעו לעניין הליכי סדר דין מקוצר. על פי הלכות אלו, מטרתו של הליך סדר הדין המקוצר הינה למנוע דיון בתובענה רק אם ברור הדבר ונעלה מספק שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו (ע"א 544/81 מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ לו(3) 518, 524; ע"א 3374/05 אליהן אוזן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ (מאגר נבו)). לאור האמור, נפסק כי גם מי שהגנתו דחוקה וסיכוייו לדחיית התביעה כנגדו הינם קטנים, יקבל רשות להתגונן. לעומת זאת, מי שהגנתו הינה "הגנת בדים" תדחה בקשתו (ע"א 9654/02 חב' האחים אלפי בע"מ נ' בנק לאומי לישראל (לא פורסם)).

כמו כן נפסק, כי ככל שהנתבע מציג הגנה לכאורה, יש ליתן לו רשות להתגונן, מבלי לבדוק כיצד יצליח להוכיח הגנתו או מהו טיב ראיותיו. עם זאת, מבקש הרשות להגן נדרש להגיש תצהיר הנכנס לכל פרטי העובדות עליהן הוא מבסס את טענת הגנתו (ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עירית חולון נג(1) 390, 400). על המבקש רשות להתגונן להראות בתצהירו תשתית עובדתית מלאה לכל אחת מטענותיו, שהרי לימים ישמש הוא, ורק הוא, כתב הגנה בתיק (ע"א 594/85 זהבי נ' מגרית בע"מ מב(1) 721).

כאמור, המבקשים לא התכחשו לטענה כי לא העבירו לידי המשיבים את אישורי מס השבח שהיה עליהם להעביר על פי הסכם המכר. אלא שלטענתם, שומתו המופרזת של מס השבח יצרה סיכול לגביהם והקנתה להם את הזכות להוסיף ולהלחם על צדקתם, כאשר למשיבים לא נגרם כל נזק.

לכך השיבו המשיבים בסיכומי טענותיהם, כי סעיף 3(א) להסכם המכר קובע שעל המוכר לעשות את כל הדרוש לשם העברת הזכויות בנכס על שם הקונה. סעיף 3(ב) מגדיר מהי העברת הזכויות: המצאת ייפויי כח לב"כ הקונה, וכן אישורי מס שבח מקרקעין, מס מכירה, מס רכוש ואישור עיריית נשר על העדר חובות. להבטחת התחייבויות אלו, הוסכם בסעיף 4(א)(3) כי 200,000 ₪ מתוך כספי התמורה יוחזקו בנאמנות בידי ב"כ המוכרים. בהמשך קובע סעיף 4(א)(4) כי המוכר נותן הוראה בלתי חוזרת לעורך דינו לפרוע מסכום הפקדון חובות של המוכר, לרבות מס שבח, ובלבד שיודיע למוכר על כוונתו לעשות כן 7 ימים מראש. הצדדים אף הרחיקו לכת, והסדירו בהסכם מצב בו המוכרים יבקשו לערער על שומת מס השבח.

לצורך כך נקבעה בסעיף 6(א) הוראה הקובעת כי במידה והמוכר יחליט להשיג על שומת מס השבח, יהא עליו להמציא התחייבות ו/או ערבות ו/או כל אמצעי אחר לשלטונות המס ובלבד שימציא אישור מס שבח לטאבו בתוך 30 יום ממועד קבלת השומה.

לטענת המשיבים, המבקשים לא עמדו באף לא אחת מחובותיהם על פי ההסכם- לא שילמו את מס השבח ולא העבירו בטוחות לתשלומו כנגד קבלת אישור מס שבח לטאבו, כך, שכעת, בחלוף 4 שנים ממועד חתימת ההסכם, טרם הועברו הזכויות בנכס על שם המשיבים. גם ב"כ המבקשים הגדיל לעשות, ובניגוד להוראות סעיף 4(א)(4) להסכם לא העביר מתוך כספי התמורה הנמצאים בידיו בנאמנות את הסכום הדרוש לסילוק החוב.

לפיכך טוענים המשיבים, כי לסבירות או אי סבירות דרישת המס כמו גם לעצם הגשת ההשגה או הערר אין כל נפקות לתיק זה, שכן המבקשים התחייבו לשלם את חובם למס שבח גם אם יבחרו להשיג או לערור על השומה. בפועל חלפו 4 שנים והם עדיין לא ביצעו התחייבותם זו. לטענת המשיבים, הם חיכו די והותר זמן לסיום ההליכים, אולם גם כיום לא ניתן להבטיח כי שומת המס תופחת וכי הסכום הנ"ל ישולם. יתרה מכך, למבקשים ניתנה האפשרות להעמיד בטוחות ולהמציא האישורים לטאבו לפחות מיום הגשת התביעה (15.02.11) אולם גם זאת לא נעשה.

לטענת המשיבים, קבלת טענות המבקשים משמעה מתן הכשר לכל מחדל של המבקשים בטיפול בקבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות, כאשר פרשנות כזו אינה סבירה וחסרת הגיון מסחרי.

לטענתם, על אף שלא נקבעו בהסכם סעיפים מסוימים שהפרתם תחשב כיסודית, טענה לפיה אי קיום התנאי של השגת אישורי מס השבח אינה תנאי יסודי הינה טענה בלתי הגיונית, שכן ברי כי האדם הסביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה את ההפרה ותוצאותיה מראש (כאמור בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970). כמו כן, בהיות התנאי בדבר המצאת אישורי מס השבח תנאי שקיומו חיוני מבחינת הגשמת תכלית ההסכם, הרי שהפרת תנאי זה הינה הפרה יסודית שכן אין חולק כי הנכס נרכש ע"י המשיבים על מנת שיוכלו לעשות בו שימוש, ובהעדר רישום אין הם יכולים לממש את זכויותיהם בנכס כנדרש.